Этапы работы

Составление технического задания

Задание на проектирование – технический документ (обычно выполняется в табличной форме), оговаривающий набор требований к продукту - проектно-сметной документации. Задание на проектирование в обязательном порядке подлежит утверждению Заказчиком и согласованию Исполнителем. Данное положение может сыграть ключевую роль при урегулировании возможных юридических и финансовых вопросов в дальнейшем. Де-юре, все работы, требования и показатели, не указанные в задании на проектирование – это дополнительные требования и подлежат отдельной оплате.

Далее, в качестве примера, приводится несколько сухая юридическая информация, заслуживающая, однако, внимания потенциальных клиентов. Согласно СН РК 1.02-03-2011 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство», обязательным приложением к договору на выполнение проектно-изыскательских работ является документ «ЗАДАНИЕ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ». Требования к составу и содержанию Задания на проектирование линейных сооружений (трубопроводы различного назначения, линии электропередач, автомобильные и железные дороги и т.п.) в действующих нормативно-правовых актах не содержатся и устанавливается с учётом отраслевой специфики и вида строительства. Иными словами, уже на этапе составления Задания на проектирование подобных объектов и, возможно, в последующем, при возникновении потенциальных споров и разногласий по поводу его состава и содержания, для неспециалистов подготовить Задание и оценить его полноту и качество, будет весьма затруднительно. Мы же можем предложить свои услуги по разработке качественного Задания на проектирование, безусловно, в тесном контакте с техническими специалистами Заказчика.

Важным элементом точной постановки задачи проектировщику на разработку проектной документации и ее последующего успешного исполнения, является пакет исходных данных, необходимых и достаточных для эффективного проектирования в установленные договором сроки. Исходные данные позволяют с высокой точностью оценить проект и сформировать конкретные требования к дальнейшему проектированию. Они, наряду с качественным Заданием на проектирование, определяют изначальную концепцию, в соответствии с которой будет производиться разработка проектных решений.

Сбор исходно-разрешительной документации выполняется на предпроектной стадии, а также на ранних этапах проектирования и представляет собой самостоятельный, независимый вид деятельности.

Исходно-разрешительная документация – это комплект материалов, характеризующих будущий объект строительства и отведённую для этих нужд площадку. В состав исходно-разрешительной документации, в обязательном порядке, включаются:

Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (или договор его долгосрочной аренды);
Градостроительная документация, подтверждающая возможность размещения планируемого к строительству объекта на выбранном участке;
Решение уполномоченного органа в области архитектуры и градостроительства местных органов власти о застройке данного земельного участка;
Заключения и согласования от контролирующих служб и органов:

Санитарно-эпидемиологических служб;
Органов пожарного надзора;
Управления природными ресурсами и охраны окружающей среды;
Органов гражданский обороны и чрезвычайных ситуация МЧС РК;
Других служб и ведомств.

5. Технические условия на инженерное обеспечение объекта, в том числе:

На подключение к источникам или существующим инженерным сетям водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, телефонизации, передачи данных и различных видов связи, водоотведения и канализации;
Присоединение к автомобильным дорогам, к железным дорогам и к железнодорожным станциям.

В зависимости от специфики конкретного объекта, этот перечень может быть значительно расширен. Так, при проектировании объекта в особо охраняемых зонах потребуется получение исходно-разрешительной документации у соответствующих государственных служб. Таких особых, специфичных случаев может быть достаточно много, поэтому для каждого объекта составляется свой перечень исходно-разрешительной документации.

Сбор и подготовка исходных данных представляет собой довольно кропотливую и долгосрочную предпроектную деятельность. От своевременности сбора, качества и достоверности предоставленных проектировщику материалов напрямую зависит срок исполнения проекта, эффективность и надёжность функционирования проектируемого объекта, его обеспеченность энергоресурсами.

Важный юридический аспект: законодательством Республики Казахстан обязанность по подготовке и передаче проектировщику исходно-разрешительной документации возлагается на Заказчика. Предполагается, что Заказчик должен создать проектировщику условия, необходимые для производства работ, обеспечить его информацией и документацией, достаточной для разработки проекта в соответствии с Заданием на проектирование. Каковой должна быть эта информация, в каком виде и в какие сроки она будет предоставлена проектировщику является предметом переговоров Заказчика с проектировщиком. Их итоги фиксируются в приложениях к договору на проектирование – перечень исходных данных, предоставляемых Заказчиком проектировщику, приводится в Задании на проектирование, либо оформляется в виде отдельного приложения.

К сожалению, нередки случаи, когда Заказчик недооценивают важность самой задачи по сбору исходных данных и свою роль в ней. Многие ошибочно полагают, что это обязанность проектировщика, а функция Заказчика сводится исключительно к оплате и приёмке работ. Как показывает практика, в том числе судебная, именно на этой почве часто возникают недопонимания и конфликты между сторонами.

Однако, законодательство РК допускает возможность подготовки и сбора исходных данных проектной организацией, по поручения Заказчика, на договорной основе и по специальной доверенности. Наша компания имеет соответствующий опыт и готова содействовать Заказчику в этом вопросе - одном из важнейших составляющих успешной реализации проекта. При этом следует учесть, что сбор исходных данных – это не обязанность проектировщика, это услуга, которая оказывается им Заказчику за определенную стоимость.

Почему мы?

Оказание полного пакета услуг на протяжении всего жизненного цикла проекта - от проведения предпроектных работ и последующего проектирования до выполнения строительно-монтажных работ и ввода построенного объекта в эксплуатацию, в том числе:

Продуманная концепция проекта и максимально эффективное использование территории отведенного земельного участка.
Выполнение инженерных изысканий (топогеодезических и инженерно-геологических), как отдельного вида предпроектных работ.
Выполнение визуализации будущих объектов на стадии эскизного проектирования и разработка рабочей проектно-сметной документации для их строительства.
Согласование разработанной проектной документации в уполномоченных государственных органах и иных заинтересованных организациях.
Проведение комплексной вневедомственной экспертизы проектно-сметной документации для объектов, не входящих в исключительную компетенцию РГП «Госэкспертиза», техническое сопровождение разработанной нами проектно-сметной документации при ее рассмотрении в Госэкспертизе или в сторонних экспертных организациях.
Осуществление авторского надзора на площадке строительства запроектированных нами объектов.
Изготовление и поставка металлоконструкций, изготовленных на собственном производстве.
Выполнение строительно-монтажных работ, включая монтаж оборудования.
Производство пусконаладочных работ для смонтированного технологического и инженерного оборудования.

Сотрудник

Дмитрий

Главный инженер проектов

Осуществляет нормоконтроль проектной документации по комплектности, составу, объему, оформлению, качеству, на ее соответствие техническим нормам и заданию на проектирование, результатам инженерных изысканий. Занимается подготовкой и предоставлением проектно-сметной документации для согласования в уполномоченных государственных органах и иных заинтересованных организациях. Занимается сбором и составлением документов для направления проектной и исходно-разрешительной документации на согласования и экспертизу.

Выполнение инженерных изысканий на площадке строительства

Инженерные изыскания выполняются для изучения природных и техногенных условий площадки будущего строительства. На основании отчётов о проведении этих работ проектировщик принимает решение о расположении объектов на местности, заглублении фундаментов зданий и сооружений, степени их защиты от воздействия различных неблагоприятных факторов, трассировке инженерных сетей и других.

Выполнение инженерных изысканий будет производиться согласно требованиям СП РК 1.02-105-2014 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения», СП РК 1.02-101-2014 «Инженерно-геодезические изыскания для строительства. Основные положения», СП РК 1.02-102-2014 «Инженерно-геологические изыскания для строительства».

До начала проектирования может потребоваться выполнить следующие виды работ:

Инженерно-геодезические изыскания (съёмка рельефа, камеральная обработка, установка геодезических знаков),
Инженерно-геологические изыскания (определение свойств грунта, наличия и состава грунтовых вод, определение грунта основания под фундамент и другое),
Инженерно-экологические изыскания и инженерно- гидрометеорологические (информация о природно-климатических условиях площадки строительства, особенностях растительного и животного мира, наличии техногенных источников загрязнения и т. д.),
Инженерно-гидрографические работы (позволяют получить данные о ситуации, подводном рельефе и подводных сооружениях, с последующим отображением их на инженерно-топографических планах и профилях),
Определение геофизических характеристик строительства (горные и сейсмические условия строительства, данные о залежах полезных ископаемых и другие исследования),
Поиск и обследование территории на наличие взрывоопасных предметов в местах боевых действий и на территориях бывших воинских формирований,

Археологические исследования.

Состав инженерных изысканий, методы выполнения и объёмы работ устанавливаются программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания застройщика или технического заказчика и согласованной с ним.
В соответствии с законодательством Республики Казахстан, результаты инженерных изысканий могут быть направлены на экспертизу одновременно с проектной документацией, либо как самостоятельный пакет документации, до направления проектной документации на экспертизу.

Преимущества работы с нами:

Мы команда профессиональных и дипломированных специалистов, поможем вам в решении ваших проблем, связанных с геологическими работами любой сложности.

В состав наших работ включены:

Сбор и изучение архивных данных, материалов исследований прошлых лет. ⠀
Рекогносцировочные мероприятия на местности, буровая на гусеничном ходу.
Бурение скважин, обследование и геологическое описание среза грунта.
Полевые испытания прочностных показателей грунтов.
Определение глубины залегания подземных вод, их поведения и химического состава.
Исследование проб воды и грунта в сертифицированной лаборатории.
Экспертиза условий с прогнозированием развития геологических процессов и рекомендаций по их нивелировке для строительства. ⠀⠀
Подготовка технического отчета по результатам изысканий, составление карт, планов, графиков.

Технический отчет Заказчику предоставляется в печатном и электронном виде. После проведения полевых и лабораторных исследований, подготовка отчетной документации занимает 7-9 рабочих дней. Как итог, Заказчик получает технический отчет с описанием процесса изысканий, физико-механических и химических характеристик грунтов, с графическими материалами (картами, схемами, разрезами и т.п.).

Стоимость инженерных изысканий для проектирования и строительство зависит от индивидуальных характеристик объекта и определяется отдельно для каждого случая.

Проведение технического обследования зданий и сооружений

Техническое обследование зданий и сооружений – это комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих работоспособность объекта обследования и определяющих возможность его дальнейшей эксплуатации, реконструкции или необходимость восстановления, усиления, ремонта, и включающий в себя обследование грунтов основания и строительных конструкций на предмет выявления изменения свойств грунтов, деформационных повреждений, дефектов несущих конструкций и определения их фактической несущей способности.

Цель обследования технического состояния здания (сооружения) заключается в определении действительного технического состояния здания (сооружения) и его элементов, получении количественной оценки фактических показателей качества конструкций (прочности, сопротивления теплопередаче и др.) с учетом изменений, происходящих во времени, для установления состава и объема работ по капитальному ремонту или реконструкции.

В каких случаях проводится техническое обследование?

Первое обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не позднее чем через два года после их ввода в эксплуатацию. В дальнейшем обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в пять лет для зданий и сооружений или их отдельных элементов, работающих в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района 7 баллов и более и др.).

Обследование технического состояния зданий и сооружений проводят также:

По истечении нормативных сроков эксплуатации зданий и сооружений;
При обнаружении значительных дефектов, повреждений и деформаций в процессе технического обслуживания, осуществляемого собственником здания (сооружения);
По результатам последствий пожаров, стихийных бедствий, аварий, связанных с разрушением здания (сооружения);
По инициативе или смене собственника объекта;
При изменении технологического назначения здания (сооружения);
Строительство технически сложных по конструктивному решению, высотных и уникальных зданий и сооружений;
Разработка программы комплексного мониторинга технически сложных зданий (сооружений);
Истечение сроков специализированного обследования или проектного срока эксплуатации здания (сооружения);
Определение экономической целесообразности ремонта или реконструкции здания (сооружения);
Реконструкция или капитальный ремонт здания (сооружения), изменение его технологического назначения;
Возобновление прерванного строительства здания (сооружения) при отсутствии консервации или по истечении одного года после прекращения
Строительства при выполнении консервации;
Выявление отступлений от проекта, снижающих несущую способность и эксплуатационные качества конструкций;
Отсутствие проектно-технической и исполнительной документации на здание (сооружение);
В связи с изменением функционального назначения здания (сооружения);
Деформация грунтовых оснований;
Предписание органов, уполномоченных на ведение государственного строительного надзора;
Страхование имущества организации.

Как проводится техническое обследование?

Специалисты нашей компании изучат и проведут анализ проектной документации на строительство вашего объекта. Тщательно осмотрят и определят фактическую прочность конструкций. Выполнят геодезическую съемку всего здания. Обследуют и проверят работоспособность инженерных систем объекта. Сверят фактические показатели с проектом и строительными нормами. Выполнят поверочные расчеты. Подготовят Экспертное заключение по результатам проведенного технического обследования, в котором отразят все результаты и дадут рекомендации для нормальной эксплуатации объекта.

Перечень выполняемых работ

1. Подготовительные работы

Изучение и анализ архивных материалов о строительных конструкциях здания, времени постройки, сроках эксплуатации; общих характеристик объемно - планировочного и конструктивного решений, материалов по ранее проводившимся работам по обследованию, ремонту, усилению строительных конструкций.
Предварительная оценка технического состояния конструкций с определением наиболее поврежденных мест.
Составление программы работ по определению фактического состояния конструкций.

2. Обмерные работы

Планы фундаментов и состав фундаментов на основании шурфования и георадарных исследований.
Поперечные и продольные разрезы с узлами сопряжения конструкций.
Поэтажные планы, фасады

3. Обследование технического состояния конструкций

Визуальное освидетельствование основных строительных конструкций здания, детальное инструментальное обследование с определением очагов разрушения, участков, имеющих наиболее выраженные дефекты и повреждения в виде трещин, деформаций и других сверх нормативных отклонений от действующих норм.
Определение мест для отбора проб (образцов) материалов из строительных конструкций.
Фотофиксация наиболее пораженных и поврежденных участков.
Геодезический контроль отклонений стен и колонн от вертикали.
Определение конструкции и состава перекрытий, оснований и покрытий полов.
Определение осадок фундаментов на основании технического нивелирования цоколя здания.
Определение карбонизации бетона фундаментов.
Определение фактической прочности бетона строительных конструкций ультразвуковыми методами.
Томография бетонных и железобетонных конструкций.
Тепловизионное обследование. Выполнение теплотехнического расчета.

4. Камеральные работы

Анализ результатов обследования конструкций.
Графические работы оформление чертежей, расчетных схем, узлов, характерных сечений и т.д.
Сбор нагрузок на основные несущие конструкции (стены, колонны, фундаменты, перекрытия) – определение реальной конструктивной схемы здания. Составление расчетных схем. Выполнение поверочных расчетов с учетом выявленных в ходе обследования дефектов и повреждений.
Составление карт и ведомостей дефектов.
Установление степени имеющихся повреждений. Определение категорий технического состояния конструкций.
Выдача технического заключения с подробными выводами и рекомендациями по характеру и объему ремонтно – восстановительных работ.

Наша группа технического обследования:

Эксперты технического обследования зданий и сооружений первого уровня ответственности;
Испытательная строительная лаборатория неразрушающего контроля;
Геодезисты;
Эксперты-конструкторы.

Результат:

Вы получаете объективную, полную, качественную оценку технического состояния вашего объекта на основании фактических показателей.
Вы будете осведомлены о недостатках и дефектах объекта.
Вы получите рекомендации по устранению дефектов.

Наши преимущества в сфере обследований:

Аккредитованная компания с аттестованными экспертами;
Приборы неразрушающего контроля и аккредитованная лаборатория;
Услуги на основании действующих стандартов и нормативных документов РК, том числе СН РК EN;
Обследование отдельных конструкций объекта;
Обследование объектов для реконструкции, перепланировки, надстройки, изменения функционального назначения;
Обследование с целью экономии средств Заказчика;
Оказываем услуги на всей территории Республики Казахстан.

Зачем необходима проектно-сметная документация?

Разработка проектно-сметной документации позволяет заказчику капитального строительства представить результаты и спрогнозировать сроки производства работ, а также внести необходимые правки еще до начала их выполнения. В свою очередь это позволяет оптимизировать процесс производства работ и снизить их себестоимость.

Проектно-сметная документация включает в себя чертежи с описанием всех конструктивных элементов здания, что исключает ошибки и обеспечивает соблюдение нормативов. Создание сметы позволяет выполнить предварительную оценку материальных средств, которые нужны для закупки материалов и производства всего цикла работ на объекте.

Разработка проектно-сметной документации

Проектно-сметная документация – это набор документов, которые позволяют раскрыть сущность проекта и обосновать его целесообразность с практической точки зрения. Для каждого отдельно взятого объекта капитального строительства содержание проектно-сметной документации определяется в сугубо индивидуальном порядке с учетом его характеристик и особенностей.

Также разработка проекта и сопутствующей документации потребуется, если предстоит производство отдельных видов работ: капитального ремонта либо реконструкции объекта. В этом случае подготовка документальной базы потребует меньше времени.

Согласование проектной документации

Разработанная в соответствии с заданием на проектирование, архитектурно-планировочным заданием и иными исходными материалами проектная (проектно-сметная) документация проходит согласования и утверждение в соответствии с требованиями, установленными государственными нормативными документами.

Проектная документация должна содержать запись главного инженера или главного архитектора проекта о соответствии проектной документации требованиям государственных нормативов.

В отдельных случаях нужно производить дополнительные согласования проектной документации с государственными инстанциями (например, с Комитетом по делам строительства или с Комитетом индустриального развития и промышленной безопасности). Это касается строительства объектов специального назначения (например, если речь идет об опасных производственных объектах), если это прямо предусмотрено законодательными актами.

Дополнительные согласования также необходимы при отводе дополнительного земельного участка (прирезки территории), при изменении транспортных или коммуникационных связей, при ухудшении первоначально заложенных архитектурно-эстетических, инженерно-технических, противопожарных, противовзрывных и санитарных качеств, а также состояния окружающей среды.

Экспертиза проектной документации

Экспертиза является одним из завершающих этапов разработки проектной документации и предшествует ее утверждению. Целями экспертизы являются: анализ документации, установление эффективности инвестиций и обеспечение проектными решениями устойчивого функционирования объектов после ввода их в эксплуатацию.

Экспертиза производится экспертными организациями или экспертами, аттестованными по соответствующим разделам (частям) технико-экономических обоснований или проектно-сметной документации.

Правила аккредитации экспертных организаций утверждены Приказом Министра национальной экономики РК от 27 февраля 2015 г. №151.

Экспертиза производится в течение:

45 календарных дней по проектам строительства объектов, являющихся технологически или технически сложными объектами I и II уровней ответственности, потенциально опасных производственных объектов;
20 рабочих дней по проектам строительства объектов, одновременно являющихся технологически и технически не сложными объектами II уровня ответственности, не относящихся к категории потенциально опасных;
10 рабочих дней по проектам строительства объектов, одновременно являющихся технологически и технически не сложными объектами III уровня ответственности, не относящихся к категории потенциально опасных.

По желанию заказчика в некоторых случаях экспертиза может не производиться. К примеру, при проектировании технически несложных конструкций (жилых домов, временных строений, хозяйственно-бытовых построек и пр.) проведение экспертизы не обязательно.

Частная экспертная организация проводит комплексную вневедомственную экспертизу проектов (технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации), предназначенных для строительства новых, а также изменения (реконструкции, расширения, технического перевооружения, модернизации и капитального ремонта) существующих зданий и сооружений, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций независимо от источников финансирования, в соответствии со ст. 64 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон РК) от 16 июля 2001 года № 242, за исключением проектов, предусмотренных п. 1 ст. 64-4 Закона РК. Так же руководствуется Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 1 апреля 2015 года № 299 «Об утверждении Правил проведения комплексной вневедомственной экспертизы технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации, предназначенных для строительства новых, а также изменения (реконструкции, расширения, технического перевооружения, модернизации и капитального ремонта) существующих зданий и сооружений, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций независимо от источников финансирования», Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 февраля 2015 года № 165 «Об утверждении Правил определения общего порядка отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам» и иными нормативными документами, действующими на территории Республики Казахстан.

Комплексная вневедомственная экспертиза, осуществляемая государственной экспертной организацией необходима, в частности, при строительстве потенциально опасных и технически и (или) технологически сложных объектов (например, объекты использования атомной энергии, магистральные железные дороги, метрополитен и т.д.).

По объектам и комплексам, которые предусматриваются проектировать и строить поэтапно, экспертиза проектов может осуществляться по соответствующим этапам (экспертное сопровождение). Экспертное сопровождение осуществляется по объектам жилищно-гражданского и производственного назначения (зданиям, сооружениям, их комплексам, транспортным и инженерным коммуникациям, иным объектам жизнеобеспечения), требующих длительного срока проектирования, в целях ведения строительства по мере поэтапной завершенности разработки проектной документации.

Проектная документация объектов, оказывающих воздействие на окружающую среду, подлежит обязательной экологической экспертизе.

Строительно-монтажные работы

1.Строительство объекта

Основные требования и нормы к проведению строительства содержатся в Законе РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», Приказе Министра национальной экономики РК от 30 ноября 2015 года №750 «Об утверждении Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства", СН РК 1.03-00-2011 «Строительное производство, организация строительства, предприятий, зданий и сооружений».

Реализация проектов по строительству осуществляется следующими этапами:
Получение права на земельный участок;
Получение исходных материалов для разработки проектов строительства;
Согласование эскиза (эскизного проекта);
Проектирование и экспертиза проектов строительства;
Осуществление строительно-монтажных работ;
Приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта.

1.1.Уведомление о начале строительства

Перед тем как приступить к строительным работам заказчик (либо застройщик) не менее чем за десять рабочих дней уведомляет государственную архитектурно-строительную инспекцию о начале производства строительно-монтажных работ. ЦОНы, по месту строительства принимают соответствующее уведомление, которое может быть подано как в электронной, так и бумажной форме.

Форма уведомления о начале строительно-монтажных работ утверждена Приказом Министра национальной экономики от 06 января 2015 года №4 «Об утверждении форм уведомлений и правил приема уведомлений государственными органами, а также об определении государственных органов, осуществляющих прием уведомлений».

Уведомление подается на имя главного государственного строительного инспектора, инспекторов областей и городов республиканского назначения. Уведомление должно содержать наименование заказчика либо застройщика, наименование и местонахождение объекта строительства, дату начала строительства, срок ввода в эксплуатацию, источник финансирования. В уведомлении также указываются сведения, касающиеся предоставления права на землю, утверждения проектно-сметной документации, производства экспертизы (при необходимости), сведения касающиеся организации подрядчика, ответственного лица от заказчика и от подрядчика, сведения об авторском, техническом надзоре.

К уведомлению о начале производства строительно-монтажных работ прилагаются копии положительного заключения экспертизы (если она была проведена), а также акта о выборе земельного участка.

При подаче уведомления заявитель получает талон о приеме уведомления, копию уведомления с отметкой о приеме, либо талон в виде электронного документа. После получения такого документа заявитель вправе приступить к работам. При этом государственная архитектурно-строительная инспекция (инспектор) наделяется правом не позднее пяти рабочих дней с момента получения уведомления на посещение объектов строительства.

1.2. Требования, предъявляемые к строительству

При осуществлении подготовительных работ на строительной площадке размещается вывеска с паспортом строительства, в котором отражаются информация о заказчиках, подрядчиках, авторах проекта, лицах, осуществляющих авторский надзор и технический надзор, сведения о производимых строительно-монтажных работах (в том числе о сроках начала и завершения строительства). Данное требование не распространяется на случаи индивидуального жилищного строительства.

На протяжении всего периода строительства (консервации) и срока службы (эксплуатации) объектов обязательно обеспечение собственниками (заказчиками, владельцами, нанимателями, арендаторами) следующих основных характеристик:

Качество строительной продукции (соответствие требованиям, установленным в строительных проектах);
Качество строительных материалов (соответствие требованиям технических стандартов РК);
Безопасности при возведении и эксплуатации, включая ведение работ и содержание;
Соответствия требованиям охраны труда (выполнение требований Пожарной безопасности, предупреждение воздействия на работников опасных производственных факторов);
Устойчивости и надежности функционирования;
Соответствия экологическим требованиям (рекультивация земель, предотвращение потерь природных ресурсов, предотвращение или очистка вредных выбросов в почву, водоемы и атмосферу).

1.3. Архитектурно-строительный контроль и надзор

Процесс строительства сопровождается архитектурно-строительным контролем и надзором, согласно списку сфер деятельности субъектов частного предпринимательства, подлежащих государственному контролю и надзору.

Архитектурный контроль и надзор за качеством строительства объектов осуществляет коммунальное государственное учреждение «Управление государственного архитектурно-строительного контроля».

Управление государственного архитектурно-строительного контроля проверяет у заказчика (застройщика) наличие необходимой документации для проведения строительства. Управление также осуществляет контроль качества строительных материалов, следит за соответствием строительно-монтажных работ проекту и государственным нормативам, а также за осуществлением подрядчиком собственного контроля качества строительства, проведением технического и авторского надзоров.

При осуществлении своей деятельности Управление государственного архитектурно-строительного контроля обладает правом запрашивать информацию о намеченных к строительству и строящихся объектах строительства, запрашивать проектную документацию, а также беспрепятственно посещать и инспектировать объекты строительства.

По результатам проведенной инспекции составляется справка и ведомость объектов. Если были обнаружены отклонения от государственных нормативов или от проектной документации, Управление государственного архитектурно-строительного контроля выносит соответствующее предписание с указанием сроков исправления нарушений. Предписания могут быть следующие:

О запрещении применения строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, не соответствующих национальным стандартами техническим условиям;
Об устранении заказчиком (застройщиком) и (или) подрядной строительно-монтажной организацией (предприятием) допущенных нарушений в установленные сроки;
О приостановлении строительно-монтажных работ.

1.4. Авторский надзор

Автор архитектурного произведения (авторы проекта и (или) разработчики проектной документации) наделяются исключительным имущественным правом на использование проекта и разрешения его реализации, правом осуществлять или разрешать воспроизведение, распространение и переработку проекта, а также правом делегировать указанные права другим лицам.

Полномочия по авторскому надзору могут быть делегированы эксперту, имеющему аттестат на право осуществления инжиниринговых услуг в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности либо заказчику для самостоятельного выбора поставщика инжиниринговых услуг по ведению авторского надзора, имеющего соответствующий аттестат.

Помимо вышеуказанных исключительных прав автор архитектурного произведения имеет право осуществлять контроль как за разработкой строительной документации, так и за ее реализацией, включая авторский надзор за ходом строительства, фотографирование (кино или видеосъемка). Данные правомочия не являются абсолютными и могут быть ограничены заданием на проектирование либо в самом тексте договора на разработку проектно-сметной документации.

Авторский надзор производится на основании договора на разработку проектно-сметной документации. Авторский надзор должен осуществляться в течение всего периода строительства (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объекта либо консервации строительства незавершенных объектов.

Договор на осуществление авторского надзора может включать следующие работы, но не ограничиваясь:

Контроль соответствия фактического исполнения выполняемых строительно-монтажных работ рабочей документации, а также авторский надзор процесса строительства;
Контроль соответствия оформления исполнительной документации принятым стандартам Республики Казахстан;
Ведение во время строительно-монтажных работ Журнала авторского надзора, и предоставления его Заказчику по окончании работ по авторскому надзору.
Контроль за разработкой проекта строительства, осуществляемого автором (авторами) архитектурного и градостроительного произведения; реализацией проекта строительства, осуществляемого его разработчиками, включая автора (авторов) архитектурного или градостроительного произведения.

Отдельно ведется журнал авторского надзора. В нем указываются указания, выявленные отступления от проектно-сметной документации, нарушение требований строительных норм, правил и технических условий по производству СМР, а также указания об устранении выявленных отступлений или нарушении и сроки их выполнения. При завершении объекта строительства лицо, осуществляющее авторский надзор, выдает заказчику (застройщику) заключение о соответствии выполненных работ проекту.

С вступившими с 01 апреля 2015 года изменениями, права и обязанности авторского надзора прямо прописаны в Законе РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности». Раньше эти пункты были прописаны в договоре на осуществление авторского надзора.

Также с 01 апреля 2015 года за невыполнение (ненадлежащее выполнение) возложенных обязанностей либо осуществление своей деятельности с нарушением требований законодательства Республики Казахстан лица, осуществляющие авторский надзор, несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан.

1.5.Технический надзор

Технический надзор является одним из разновидностей надзора за строительством, он осуществляется либо самостоятельно заказчиком, либо экспертом, имеющим соответствующий аттестат на осуществление инжиниринговых услуг. Отметка о техническом надзоре, а также данные о лицах, производящих технический надзор заносятся в Журнале производства работ.

Ранее технический надзор производился в обязательном порядке только при строительстве объектов, подлежащих приемке в эксплуатацию государственными приемочными и приемочными комиссиями и при ремонте автомобильных дорог. Сейчас же в связи с изменениями, которые вступили в силу с 1 апреля 2015 года, технический надзор в обязательном порядке осуществляется на всех объектах строительства за исключением технически несложных строений.

Технический надзор осуществляется на всех стадиях реализации проекта, от начала выполнения строительно-монтажных работ и до приемки и сдачи объектов в эксплуатацию. Технический надзор производится за качеством выполняемых работ, сроками их выполнения и стоимостью работ.

При этом на технический надзор распространяется требование по информированию органов ГАСКа в случае выявления нарушений норм и требований, установленных законодательством РК.

Условия проведения технического надзора законодательством конкретно не регламентированы. В государственных нормативах предусмотрены отдельные случаи, когда технический надзор обязателен и определен порядок его проведения. К примеру, для проведения контрольных испытаний на сцепление кладки из кирпича или камня на стройке участки стен выбирают по указанию представителя технического надзора. Производство работ по замоноличиванию дисков перекрытий также должно осуществляться под строгим техническим контролем с обязательным составлением актов о качестве выполняемых работ.

Технический надзор важен при выявлении и освидетельствовании скрытых работ, результат которых не будет виден по окончании строительства. Приемка таких работ осуществляется представителем технического надзора с составлением соответствующего Акта освидетельствования скрытых работ.

В случае, если технический надзор проводится экспертом условия его проведения могут быть определены в договоре на инжиниринговые услуги. После подписания договора нанятая организация представляет на согласование заказчику организационную структуру, создаваемую ею для технического и авторского надзоров и управления проектом, а также кандидатуру управляющего проектом от организации.

При завершении объекта строительства лица, осуществляющие технический надзор, выдают заказчику (застройщику) заключение о качестве строительно-монтажных работ.

Также как и с авторским надзором, с 01 апреля 2015 года были внесены изменения в законодательство РК и права и обязанности технического надзора прямо прописаны в Законе РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», также как и прямо прописано, что технический надзор несет ответственность за нарушение законодательства.

1.6. Полномочия и особенности работы инженера

В комплекс услуг инженера в строительстве входит осуществление технического, авторского надзора, управление проектом. При этом, функция управления проектом добавилась в комплекс услуг с внесением изменений в Закон РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» от 28 октября 2015 г.

Правила оказания инжиниринговых услуг утверждены Приказом Министра национальной экономики РК от 03 февраля 2015 г. №71. В вышеуказанных правилах изложены функции, которые инженер выполняет по техническому надзору, авторскому надзору и в связи с управлением проектом.

Основные функции по техническому надзору – это:

Осуществление контроля за соблюдением календарного плана строительства и вводом объектов в эксплуатацию в нормативные сроки или сроки, определенные договором подряда;
При выявлении несоответствий в проектно-сметной документации или при необходимости изменения проектных решений, замены материалов, изделий, конструкций, оборудования внесение предложений для решения указанных вопросов заказчиком;
На постоянной основе проверка качества строительно-монтажных работ, применяемых материалов, изделий, конструкций и оборудования, соответствие их проектной документации, техническим условиям присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, наличие и правильность оформления документов, подтверждающих их качество (паспортов, сертификатов, результатов испытаний), а также документированных результатов входного контроля, своевременное выявление дефектов и нарушений, информирование о них заказчика и подрядчика;
Участие в приемке оборудования после испытаний и др.

Основные функции по авторскому надзору:

Проверка соответствия объема, состава работ, технологии производства и качества выполненных работ по строительству зданий и сооружений, в том числе и работ по монтажу технологического оборудования, проектным решениям;
Своевременное решение возникающих в процессе строительства вопросов по проектно-сметной документации, внесение в установленном действующими государственными нормативами порядке дополнений и изменений в проектно-сметную документацию;
Проверка соответствия сертификатов (паспортов) и другой технической документации на конструкции, детали, строительные материалы и оборудование государственным стандартам, техническим условиям и проектно-сметной документации и др.

При осуществлении авторского, технического надзора обязательно прохождение экспертами аттестации. Правила аттестации экспертов утверждены Приказом Министра национальной экономики РК от 27 ноября 2014 г. №114.

Управление проектом — деятельность по организации, планированию, координации, контролю за проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию объектов согласно заключенным договорам с заказчиком либо инвестором для достижения целей инвестиционного проекта в рамках заданного бюджета и сроков.

Функции организаций при оказании инжиниринговых услуг по управлению проектом подробно изложены в Приказе Министра национальной экономики РК от 03 февраля 2015 г. №71.

Общие функции:

Оказание услуг, оговоренных в договоре с заказчиком;
Информирование заказчика о проблемах, которые возникли или могут возникнуть в отношении реализации договора подряда;
Выдача рекомендаций и т.д.

Функции при разработке проекта:

Проверка эффективности принятых проектных решений;
Внесение предложений по улучшению технических показателей проектируемого объекта и т.д.

Функции при производстве строительно-монтажных работ:

Обеспечение полного соответствия проектно-сметной документации производимых подрядчиком строительно-монтажных работ;
Контроль целевого и эффективного использования средств, направленных на выполнение строительно-монтажных работ и т.д.

Организации, оказывающие услуги по управлению проектом, проходят аккредитацию в уполномоченном органе. Квалификационные требования, предъявляемые к организациям, оказывающим услуги по управлению проектом утверждены Приказом Министра национальной экономики РК от 30 ноября 2015 г. №749.

2. Приемка объекта в эксплуатацию

Практически любой построенный (реконструированный) объект строительства в Казахстане подлежит приемке в эксплуатацию. Случаи, когда объекты могут быть приняты собственником самостоятельно без участия подрядчика, авторского и технического надзоров, описаны ниже в п.6.2. Без процедуры приемки объекта объект не может быть зарегистрирован как завершенный, и не может быть внесен в соответствующие базы как объект недвижимого имущества. До этого объект считается набором строительных материалов.

Приемка объекта представляет собой его осмотр, который производится с тем, чтобы определить пригодность объекта для эксплуатации, выявить и зафиксировать обнаруженные недостатки. Приемка объекта оформляется утверждением акта приемки.

Приемка объекта порождает определенные права и обязанности у всех участников приемки объекта в эксплуатацию. В случае приемки объекта в эксплуатацию с нарушениями и строительными недоделками участники приемки объекта в эксплуатацию несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан, то есть административную и уголовную ответственность в зависимости от причиненного ущерба. Если недостатки, выявленные при приемке объекта в эксплуатацию, носят неустранимый характер и препятствуют использованию объекта строительства, в соответствии с указанными целями, то заказчик вправе отказаться от приемки результатов работ.

В договорах строительного подряда как правило предусматриваются гарантийные сроки, в течении которых заказчик может предъявить претензии к подрядчику относительно недостатков, в том числе скрытых. Законодательством предусмотрен гарантийный срок в 10 лет, однако договором может быть предусмотрен иной срок.

С 1 января 2016 года порядок приемки объекта в эксплуатацию был изменен, законодателем упразднились государственные приемочные, приемочные и рабочие комиссии. Приемка объекта осуществляется только заказчиком, подрядчиком (генеральным подрядчиком), техническим надзором и авторским надзором.

Согласно изменениям, вводятся новые документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию:

Декларация о соответствии, которая будет выдаваться заказчику по завершении строительства подрядчиком;
Заключение о качестве строительно-монтажных работ, которое будет выдаваться заказчику техническим надзором;
Заключение о соответствии выполненных работ проекту, которое будет выдаваться заказчику авторским надзором.

Форма декларации, заключений и акта приемки утверждены Приказом и.о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 24 февраля 2015 года №121 «Об утверждении форм заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту, декларации о соответствии, акта приемки объекта в эксплуатацию».

Приемка объекта от подрядчика осуществляется заказчиком совместно с техническим и авторским надзором.

Подрядчик уведомляет заказчика о готовности объекта к эксплуатации, затем после получения уведомления заказчик запрашивает у подрядчика декларацию о соответствии, у технического надзора заключение о качестве строительно-монтажных работ, у авторского надзора заключение о соответствии выполненных работ проекту.

В течение трех рабочих дней подрядчик и лица, осуществляющие авторский и технический надзор, предоставляют вышеуказанные документы, на основании которых заказчик обязан проверить исполнительную техническую документацию на предмет наличия и комплектности, осмотреть и принять объект в эксплуатацию по соответствующему акту.

2.2. Приемка объекта заказчиком

Законодательством предусмотрены отдельные случаи, когда объект принимается самим заказчиком. Речь идет о технически не сложных строительно-монтажных работах. Это такие объекты как:

Реконструкция посредством перепланировки помещений (отдельных частей) существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций;
Временные строения, включая бытовые помещения для сезонных работ и отгонного животноводства;
Хозяйственно-бытовые постройки на территориях индивидуальных приусадебных участков, постройки на участках садовых и огороднических товариществ (обществ), элементы благоустройства на придомовых территориях или приусадебных (дачных) участках;
Мобильные комплексы контейнерного и блочного исполнения, а также одноэтажные здания (сооружения) для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, возведенные из сборно-разборных конструкций и не требующие согласования с санитарно-эпидемиологическими службами;
Автостоянки открытого типа при количестве автомашин не более пятидесяти единиц, а также гаражи с боксами не более чем на две автомашины;
Строительство индивидуальных жилых домов, а также других строений, предназначенных для личного пользования граждан;
Малые архитектурные формы и ограждение территорий;
Открытые спортивные площадки, тротуары, мощения вокруг зданий (сооружений).

Однако, даже такие объекты не могут быть приняты самим заказчиком, если при строительстве и эксплуатации этих объектов ущемляются права других граждан, существует противоречие государственным или общественным интересам. Такие объекты также не подлежат приемке заказчиком, если их строительство финансируется государством, или если они расположены в сейсмо-опасных районах.

2.3. Регистрация объекта строительства

Основанием для регистрации объекта в государственном органе является утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию, зарегистрированный в структурных подразделениях соответствующих местных исполнительных органов.

После утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию в течении 6 месяцев необходимо обязательно подать документы на регистрацию прав. В случае нарушения этого срока взимается штраф согласно законодательству РК.

Регистрация объекта строительства производится в течении 3 рабочих дней с момента поступления заявления. При этом в Казахстане так же предусмотрен ускоренный порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом. В этом случае регистрация производится на следующий день, следующий за днем подачи заявления.

Документы, необходимые для регистрации объекта строительства

Документы подаются в ЦОН по месту нахождения объекта строительства. Регистрирующим органом являются территориальные органы юстиции.

Необходимые документы для регистрации прав на объект строительства:

Документ, удостоверяющий личность физического лица (заявителя), либо учредительные документы юридического лица (уполномоченного представителя заявителя);
Заявление о государственной регистрации установленного образца;
Правоустанавливающие и иные документы, подтверждающие объект регистрации с приложением технического паспорта недвижимости и (или) идентификационного документа на земельный участок. К правоустанавливающим документам относятся: договор купли-продажи, дарения, акт приемки объекта в эксплуатацию и другие. При этом, акт приемки объекта в эксплуатацию подлежит учету в структурном подразделении местного исполнительного органа, т.е. в ГАСКе (КГУ «Управление государственного архитектурно-строительного контроля города»). ГАСК не проверяет содержание и соответствие акта приемки объекта в эксплуатацию требованиям законодательства, ГАСК только проводит учетную регистрацию акта.
Документ, подтверждающий оплату сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;
Учредительные документы, протоколы собраний (выписки из них) учредителей (участников, совета директоров, совета акционеров) на приобретение или отчуждение объектов недвижимости, в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан либо учредительными документами;
Иностранные юридические лица представляют легализованную выписку из торгового реестра или другой легализованный документ, удостоверяющий, что иностранное юридическое лицо является юридическим лицом по законодательству иностранного государства, с нотариально засвидетельствованным переводом на государственный (казахский) и русский языки;
Предварительное письменное согласие антимонопольного органа, в случае если в заявлении на регистрацию содержатся сведения о том, что совокупная балансовая стоимость приобретаемых или продаваемых активов превышает размеры, установленные антимонопольным законодательством.
Запись о государственной регистрации прав (обременении прав) на недвижимое имущество заносится регистрирующим органом в информационную систему правового кадастра.

Техническое обследование объекта строительства

Обязательным условием для государственной регистрации введенного в эксплуатацию объекта строительства является государственное техническое обследование. Органами, осуществляющим техническое обследование зданий и сооружений, являются подразделения РГКП «Центр по недвижимости» по областям и городам Алматы и Астана. Последующие обследования производятся в случаях изменения технических или идентификационных характеристик объекта строительства вследствие работ по его реконструкции, перепланировке или переоборудования.

По результатам обследования объекту строительства присваивается кадастровый номер и составляется технический паспорт. Для получения технического паспорта необходимо подать следующие документы:

Письменное заявление;
Правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
Существующий технический паспорт (при наличии);
Акт на земельный участок;
Документ, подтверждающий оплату за выдачу технического паспорта.

За выдачей технического паспорта следует обращаться в подразделение РГКП «Центр по недвижимости» либо в местный ЦОН.

При проведении технического обследования объекту присваивается кадастровый номер. Если это здание в населенном пункте, то его кадастровый номер будет складываться из кадастрового номера земельного участка и адресного номера здания.

При подаче документов на изготовление технического паспорта необходимо убедиться, что сведения об объекте содержатся в «Адресном регистре», в ином случае требуется присвоение адреса. Данная процедура производится бесплатно и занимает 7 рабочих дней.

Под формированием пакета документов понимается деятельность по предоставлению консультации, сбора необходимых документов, обращения в уполномоченные государственные органы, организации различных форм собственности изготавливающие документы, подача заявления в ЦОН.